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首套房不建议公积金贷款(公积金最佳使用方法)

刚刚,北京公积金也下调了。 市管首套房住房公积金贷款利率下调0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别降至2.6%和3.1%。 我想,这种罕见现象里应该藏着“一把火”。…

刚刚,北京公积金也下调了。

市管首套房住房公积金贷款利率下调0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别降至2.6%和3.1%。

我想,这种罕见现象里应该藏着“一把火”。

熟知北京市场的人应该知道,北京的公积金一直都是非常苛严的,不容易贷出来,贷出来的额度也非常少。

首套房不建议公积金贷款(公积金最佳使用方法)

非常鸡肋。

以家庭为单位公积金最多能贷120万元,前提条件是,在北京缴存公积金满12年。

相当于每缴存一年,可贷10万元,不足一年地按一年计算。

按照一个正常北漂的人生履历推算,毕业后是23岁,如果想贷满120万,需要等到35岁……

然而大部分有条件的基本在30岁左右就六个钱包上车了,那时候公积金贷款也就是7-80万。

面对500万起步的房价来说,好像总感觉哪里不对。

有些人说了,即使贷满了,这点儿利率下调也没用。

的确,我算了一下,如果按照100万的额度,30年等额本息方式来算,首套房公积金贷款利率下调0.15个百分点后:

30年可少还约2.95万元……

120万也就3万多块钱,面对500万起步的房价,杯水车薪,难有大的影响。

但看待事物,不能局限于一个面,而是在上帝视角的三维甚至四维空间。

北京这次公积金利率下调,是近7年来的首次调整,创下近20年新低。

这其实意味着,风向标开始动了。

楼市调控就是这样,刚开始,投石观水。

如果溅不起水花,那么接下来还会继续搬出更大的石头往水里扔。

所以不出意外,北京公积金额度会提高,适用范围会更广,审批时间也会更短……这套加法也会随风散播向全国各地。

这些年,公积金制度因为效率和公平,一直被广为诟病,而现在寒风习习,利益者集团选择退而求其次,公积金的改革环境就出现了。

我查了一下,目前全国公积金缴存余额还有8万亿,操作空间较大。

“跨省通办”和“跨省住房公积金异地互贷”可能是改革的重点。

届时会刺激一批需求出来。毕竟北上广深大部分年轻人还是买不起房子的,最后可以通过公积金在二线或者老家置业,对市场也算是一个增量。

像北京这样的城市,还有很多招可以用,游刃有余,但对于一些能级较弱的地方,现在已经捉襟见肘,出得招开始“畸形”……

02

昨天我看新闻,一个叫做山东微山县的地方,推出一系列救市新政,其中一条赫然眼前:

无房低保户、低收入、特困家庭买房,最高补贴3万,以消费券发放。

这个政策,我读了三遍才勉强看懂。

不知道对低保户有误解,还是对买房有误解。这无异于从工地抓住一个打工人,告诉他,我给你50块钱法拉利代金券,你赶紧去4S店,整一辆跑车。

微山县二手房均价是5119 元/m,一套房子最小按60平米算,也得30万。

微山县低保每人每月880元,农村低保每人每月700元。城市特困人员基本生活标准:每人每月1144元,农村每人每月910元。

就算是付首付,攒下一套房的钱,也得用个7-8年,就算是四处借了钱付了首付,银行会给特困户发放贷款吗?

假设银行给特困户发放了贷款,那接下来的月供对他们生活的挤压该是怎样的呢。

我想,这个政策的出发点,其实并没有考虑到如何刺激“有效需求”,帮助人们置业,而是单纯地想救市,实现经济增长任务。

对于一些城市来说,今年年底会很危险。

楼市冷冻+疫情影响+需求不够,时间长了会出现“踩踏效应”,当人们丧失信心,抢跑卖房时,一场罕见的暴风雪运动就会来袭。

而现在,很多地方依然浑然不觉,“扣扣搜搜”。

刺激楼市,讲究的就是“大开大合”,先把成交量拉起来,充分让利给买房人,门槛归零,该免的都免,该补贴的补贴。

等成交上行,稳住“信心”,楼市才能回到正轨,这时候“土地财政”才能走出困境,城市才有持续前行的资金动力。

如果无法明白“让利于民,取之于民”这个道理,最后房价几乎都会沦为中国北面的极端,鹤岗前辈。

这段时间又有40个城市出台了救市政策,但仔细捋一遍,发现基本没有新招了,都在围绕着降利率、增购房指标、发补贴、提贷款额度、生娃优惠……

不出意外,今年的救市频率会登上历史巅峰。

这次对于微山县来说,即使全面发放3万元买房消费券都很难有效果,何况只针对特困户。不过从其身上可以看出,一方面政策在畸形化,另一方面则是对困境的无奈。

当大潮结束后,没有产业和人口支撑的城市,一定会被房地产反噬,这是千年不变且不可逆转的铁律。

这句话我在几年前就跟大家仔细解释过,如今实现后,反倒有一种悲凉之感,直上心头。

有道是,汉青史上丹心照,自有后人评。

03

现在无论是国际局势还是国内局势,都不明朗,大家都不知道下一步该如何发展。

这段时间我跟很多朋友聊天,看多派和看空派打得不可开交,但归根结底是,短空长多。

9月15日以来至今(10月10日收盘),上证指数已累计跌近一个月,不仅频刷阶段新低,也让其时隔数月再度跌破3000点关口。

接下来除个别在“宣泄式”行情中一路下跌外,往往会有行情的反复,期间常出现整数关口激烈争夺地“持久战”。

在这个层面上看,股市的能量又一次败给了楼市。

2007年沪指第一次站上3000点,现在还是3000点左右,而楼市的2022年显然是2007年不能比的。

今年以来央妈财爸拼命给楼市,对股市却是不闻不问,亲儿子与干儿子,再一次地淋漓演绎。

楼市、股市、汇率、民生,四方保卫战已经打响,而这又恰恰出现在艰难的“冲顶时刻”。

古今中外,没有一次“复兴”是轻松的。过去的韬光养晦,时光不再,漂亮国盯上了我们,势必是一场史无前例的鏖战。

而对于大家来说,这个时间段,一定要稳住心态,套死的卧倒不动,未入场的现金为王,投资一定要瞅准时机,同时正好花时间去投资思维和认知。

只要底层逻辑不变,未来一切都还有讨论的意义。

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